L’art. 4 del Decreto Legge 137/2020 cosiddetto “Decreto Ristori” ha, come noto, introdotto alcune importanti novità riguardanti la sospensione/inefficacia dei pignoramenti immobiliari relativamente alla abitazione principale del debitore.

Al fine di meglio comprendere la portata del predetto articolo 4, si rende necessario analizzare il precedente Decreto Decreto Legge del 17 marzo 2020 n. 18  (convertito, con modificazioni, nella legge 24 aprile 2020, n. 27)  il quale, all’art. 54 ter ha introdotto la sospensione delle procedure esecutive immobiliari a far data dal 30 aprile 2020 (data di entrata in vigore della legge di conversione) con termine il successivo 30 ottobre 2020.

Si tratta di una sospensione disposta direttamente dalla legge e pertanto, secondo il paradigma dell’art. 623 c.p.c., non dipendente da un provvedimento espresso del G.E., che, se del caso, può limitarsi a darne atto, ove venga investito di apposita istanza delle parti o segnalazione di un Ausiliario della procedura.

In particolare, ferma restando la facoltà dell’esecutato di presentare istanza di sospensione ai sensi della norma in oggetto, spetta comunque agli Esperti stimatori, ai Professionisti delegati e ai Custodi giudiziari, ai quali, nell’espletamento del relativo incarico, consti in base agli atti della procedura (accesso al bene pignorato, esame della documentazione prodotta o comunque acquisita) che l’esecuzione ha ad oggetto, in tutto o in parte, un immobile costituente la casa principale di abitazione del debitore (o del terzo proprietario esecutato, secondo un’interpretazione costituzionalmente orientata della norma), segnalare tempestivamente la circostanza de qua.

Da notare, che in base alla giurisprudenza formatasi nei vari Tribunali, la sospensione ai sensi dell’art. 54 ter non si cumula con l’eventuale sospensione dell’esecuzione in atto per diversa causa (sospensione ex art. 624 c.p.c., sospensione concordata ex art. 624 bis c.p.c., sospensione ex art. 600 c.p.c., salvo, in quest’ultimo caso, il propagarsi dell’effetto sospensivo dell’art. 54 ter sul collegato giudizio di divisione endoesecutiva, da farsi constare in tale giudizio, sempreché, ovviamente, il bene in comunione da liquidare costituisca abitazione principale dell’esecutato/condividente).

La sospensione ex art. 54 ter riguarda le procedure in cui il debitore esecutato aveva, da solo o con suoi congiunti, la dimora principale nell’immobile assoggettato all’esecuzione sia al momento del pignoramento, sia alla data del 30 aprile 2020.

Tali condizioni devono sussistere entrambe.

La sospensione ex art. 54 ter non trova applicazione nel caso in cui l’immobile sia stato al momento del pignoramento o sia successivamente divenuto la dimora principale non del debitore esecutato, ma esclusivamente di persone diverse dallo stesso, ancorché a questi legate da rapporti di parentela o di coniugio. I medesimi criteri interpretativi di ordine soggettivo trovano applicazione al terzo proprietario esecutato e al debitore esecutato condividente dell’immobile pignorato pro quota.

Ferme restando le suindicate condizioni soggettive, la sospensione dell’esecuzione ex art. 54 ter riguarda le procedure in cui il compendio pignorato sia costituito, in tutto o in parte, dall’abitazione principale del debitore, ovvero l’immobile avente destinazione stabile, effettiva e durevole a dimora abituale del medesimo.

Nel caso siano pignorati anche beni diversi dall’abitazione principale del debitore (tali dovendo ritenersi gli immobili collegati all’abitazione, quali box-auto o locali deposito, ma idonei ad essere autonomamente venduti o già individuati come lotti separati), l’esecuzione resta sospesa relativamente al solo immobile costituente l’abitazione principale del debitore e prosegue per gli altri beni. La sospensione ha ad oggetto qualunque attività o adempimento (di udienza o extra udienza) del processo esecutivo iniziato con il pignoramento dell’abitazione principale del debitore fino al decreto di trasferimento di tale immobile. Sono inclusi nella sospensione ex art. 54 ter tutti gli adempimenti e le attività aventi contenuto esecutivo ovvero funzionali all’espropriazione forzata, quali: – la stima; – la conversione del pignoramento; – l’assegnazione e la vendita (in essa ricomprendendosi: gli accessi all’immobile per le visite; gli avvisi di vendita e la pubblicità legale, che, ove già compiuti anteriormente all’inizio della sospensione, devono intendersi senza effetto non potendo essere seguiti dall’espletamento dell’asta; l’emissione del decreto di trasferimento).

Sono esclusi dalla sospensione ex art. 54 ter tutti gli adempimenti e le attività privi di contenuto esecutivo ovvero non strettamente funzionali all’espropriazione forzata,

Nel periodo di sospensione non è inibito né al creditore procedente di porre in essere gli adempimenti di cui è onerato (quali, il deposito dell’istanza di vendita, della documentazione ipocatastale e delle relative integrazioni), né ad altri creditori di spiegare intervento nella procedura esecutiva sospesa.

Premesso quanto sopra, l’introduzione dell’art. 4 del D.L. “Ristori” nel paradigma normativo, ha parzialmente modificato la valenza semantica della precedente norma, dichiarando inefficaci tutti i pignoramenti immobiliari di cui all’art 555 del cpc, cha abbiano ad oggetto l’abitazione principale del debitore, effettuata dal 25 ottobre 2020 alla data di entrata in vigore delle legge di conversione del presente decreto.

Per quanto sopra, il legislatore, oltre ad estendere l’efficacia sospensiva dell’art 54 al 31 dicembre 2020, ha introdotto il concetto di inefficacia del pignoramento ove lo stesso sia notificato successivamente la data del 25 ottobre 2020 ed abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore.

Per abitazione principale deve intendersi il luogo in cui la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Trattasi di un concetto diverso da quello di immobile adibito a “prima casa” per cui il c.d. “Decreto del fare” (D.L. n. 69 del 2013) ha previsto l’interruzione delle procedure esecutive intraprese dalle agenzie di riscossione pubblica in presenza di determinati requisiti (immobile di unica proprietà del debitore, che vi risiede anagraficamente, accatastato a uso esclusivo di civile abitazione e non sia un’abitazione di lusso o di pregio).

In conclusione, al fine di non esporre il creditore a rischi di declaratoria di inefficacia delle procedure esecutive, si dovrà preliminarmente procedere con l’analisi delle visure anagrafiche storiche di residenza dei debitori e valutare volta per volta l’opportunità di procedere con i relativi pignoramenti.

https://www.lavoro.gov.it/documenti-e-norme/normative/Documents/2020/DECRETO-LEGGE-17-marzo-2020-n-18-Cura-Italia.pdf