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l’art. 4 del Decreto Legge 137/2020 e l’efficacia dei pignoramenti immobiliari

L’art. 4 del Decreto Legge 137/2020 cosiddetto “Decreto Ristori” ha, come noto, introdotto alcune importanti novità riguardanti la sospensione/inefficacia dei pignoramenti immobiliari relativamente alla abitazione principale del debitore.

Al fine di meglio comprendere la portata del predetto articolo 4, si rende necessario analizzare il precedente Decreto Decreto Legge del 17 marzo 2020 n. 18  (convertito, con modificazioni, nella legge 24 aprile 2020, n. 27)  il quale, all’art. 54 ter ha introdotto la sospensione delle procedure esecutive immobiliari a far data dal 30 aprile 2020 (data di entrata in vigore della legge di conversione) con termine il successivo 30 ottobre 2020.

Si tratta di una sospensione disposta direttamente dalla legge e pertanto, secondo il paradigma dell’art. 623 c.p.c., non dipendente da un provvedimento espresso del G.E., che, se del caso, può limitarsi a darne atto, ove venga investito di apposita istanza delle parti o segnalazione di un Ausiliario della procedura.

In particolare, ferma restando la facoltà dell’esecutato di presentare istanza di sospensione ai sensi della norma in oggetto, spetta comunque agli Esperti stimatori, ai Professionisti delegati e ai Custodi giudiziari, ai quali, nell’espletamento del relativo incarico, consti in base agli atti della procedura (accesso al bene pignorato, esame della documentazione prodotta o comunque acquisita) che l’esecuzione ha ad oggetto, in tutto o in parte, un immobile costituente la casa principale di abitazione del debitore (o del terzo proprietario esecutato, secondo un’interpretazione costituzionalmente orientata della norma), segnalare tempestivamente la circostanza de qua.

Da notare, che in base alla giurisprudenza formatasi nei vari Tribunali, la sospensione ai sensi dell’art. 54 ter non si cumula con l’eventuale sospensione dell’esecuzione in atto per diversa causa (sospensione ex art. 624 c.p.c., sospensione concordata ex art. 624 bis c.p.c., sospensione ex art. 600 c.p.c., salvo, in quest’ultimo caso, il propagarsi dell’effetto sospensivo dell’art. 54 ter sul collegato giudizio di divisione endoesecutiva, da farsi constare in tale giudizio, sempreché, ovviamente, il bene in comunione da liquidare costituisca abitazione principale dell’esecutato/condividente).

La sospensione ex art. 54 ter riguarda le procedure in cui il debitore esecutato aveva, da solo o con suoi congiunti, la dimora principale nell’immobile assoggettato all’esecuzione sia al momento del pignoramento, sia alla data del 30 aprile 2020.

Tali condizioni devono sussistere entrambe.

La sospensione ex art. 54 ter non trova applicazione nel caso in cui l’immobile sia stato al momento del pignoramento o sia successivamente divenuto la dimora principale non del debitore esecutato, ma esclusivamente di persone diverse dallo stesso, ancorché a questi legate da rapporti di parentela o di coniugio. I medesimi criteri interpretativi di ordine soggettivo trovano applicazione al terzo proprietario esecutato e al debitore esecutato condividente dell’immobile pignorato pro quota.

Ferme restando le suindicate condizioni soggettive, la sospensione dell’esecuzione ex art. 54 ter riguarda le procedure in cui il compendio pignorato sia costituito, in tutto o in parte, dall’abitazione principale del debitore, ovvero l’immobile avente destinazione stabile, effettiva e durevole a dimora abituale del medesimo.

Nel caso siano pignorati anche beni diversi dall’abitazione principale del debitore (tali dovendo ritenersi gli immobili collegati all’abitazione, quali box-auto o locali deposito, ma idonei ad essere autonomamente venduti o già individuati come lotti separati), l’esecuzione resta sospesa relativamente al solo immobile costituente l’abitazione principale del debitore e prosegue per gli altri beni. La sospensione ha ad oggetto qualunque attività o adempimento (di udienza o extra udienza) del processo esecutivo iniziato con il pignoramento dell’abitazione principale del debitore fino al decreto di trasferimento di tale immobile. Sono inclusi nella sospensione ex art. 54 ter tutti gli adempimenti e le attività aventi contenuto esecutivo ovvero funzionali all’espropriazione forzata, quali: – la stima; – la conversione del pignoramento; – l’assegnazione e la vendita (in essa ricomprendendosi: gli accessi all’immobile per le visite; gli avvisi di vendita e la pubblicità legale, che, ove già compiuti anteriormente all’inizio della sospensione, devono intendersi senza effetto non potendo essere seguiti dall’espletamento dell’asta; l’emissione del decreto di trasferimento).

Sono esclusi dalla sospensione ex art. 54 ter tutti gli adempimenti e le attività privi di contenuto esecutivo ovvero non strettamente funzionali all’espropriazione forzata,

Nel periodo di sospensione non è inibito né al creditore procedente di porre in essere gli adempimenti di cui è onerato (quali, il deposito dell’istanza di vendita, della documentazione ipocatastale e delle relative integrazioni), né ad altri creditori di spiegare intervento nella procedura esecutiva sospesa.

Premesso quanto sopra, l’introduzione dell’art. 4 del D.L. “Ristori” nel paradigma normativo, ha parzialmente modificato la valenza semantica della precedente norma, dichiarando inefficaci tutti i pignoramenti immobiliari di cui all’art 555 del cpc, cha abbiano ad oggetto l’abitazione principale del debitore, effettuata dal 25 ottobre 2020 alla data di entrata in vigore delle legge di conversione del presente decreto.

Per quanto sopra, il legislatore, oltre ad estendere l’efficacia sospensiva dell’art 54 al 31 dicembre 2020, ha introdotto il concetto di inefficacia del pignoramento ove lo stesso sia notificato successivamente la data del 25 ottobre 2020 ed abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore.

Per abitazione principale deve intendersi il luogo in cui la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Trattasi di un concetto diverso da quello di immobile adibito a “prima casa” per cui il c.d. “Decreto del fare” (D.L. n. 69 del 2013) ha previsto l’interruzione delle procedure esecutive intraprese dalle agenzie di riscossione pubblica in presenza di determinati requisiti (immobile di unica proprietà del debitore, che vi risiede anagraficamente, accatastato a uso esclusivo di civile abitazione e non sia un’abitazione di lusso o di pregio).

In conclusione, al fine di non esporre il creditore a rischi di declaratoria di inefficacia delle procedure esecutive, si dovrà preliminarmente procedere con l’analisi delle visure anagrafiche storiche di residenza dei debitori e valutare volta per volta l’opportunità di procedere con i relativi pignoramenti.

https://www.lavoro.gov.it/documenti-e-norme/normative/Documents/2020/DECRETO-LEGGE-17-marzo-2020-n-18-Cura-Italia.pdf

Trattative di bonario componimento e l’interruzione del termine prescrizionale del credito

Le trattative per comporre bonariamente la vertenza, non avendo quale precipuo presupposto l’ammissione totale o parziale della pretesa avversaria,e non rappresentando, quindi, riconoscimento del diritto altrui ai sensi dell’art. 2944 c.c., non hanno efficacia interruttiva, né possono importare rinuncia tacita a far valere la prescrizione medesima, perché non costituiscono fatti incompatibili in maniera assoluta (senza, cioè, possibilità alcuna di diversa interpretazione) con la volontà di avvalersi della causa estintiva dell’altrui diritto, come richiesto dall’art. 2937, comma 3, c.c., almeno che dal comportamento di una delle parti non risulti il riconoscimento del contrapposto diritto di credito, e si accerti che la transazione è mancata solo per questioni attinenti alla liquidazione del credito e non anche all’esistenza di tale diritto.

In sostanza la proposta transattiva integra gli estremi dell’atto idoneo ad interrompere la prescrizione, tutte le volte in cui, dal comportamento di una delle parti, emerga il riconosci

mento dell’altrui diritto di credito, e risulti che il mancato raggiungimento della transazione è dipeso esclusivamente da questioni attinenti alla liquidazione del quantum.

La mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversia civili e commerciali

Con il decreto legge 21 giugno 2013 n. 69 (art 84) (c.d. decreto del fare), convertito in Legge 09 agosto 2013 n. 98, è stata reintrodotta l’obbligatorietà della mediazione come condizione di procedibilità della domanda per tutte le materie già previste, ad eccezione del risarcimento danni derivante dalla circolazione stradale, dal D.Lgs. 04 marzo 2010 n. 28 ivi comprese, pertanto, quelle relative ai contratti bancari e finanziari.

Si tratta per diversi aspetti di una riproposizione di alcune delle regole costituenti l’impianto originario di cui al sopra citato D.Lgs 98/2010.

Una delle differenze è la (re)introduzione dell’obbligatorietà dell’assistenza dell’Avvocato nella fase di partecipazione al procedimento di mediazione, ben potendo la domanda, invece, essere presentata personalmente dalla parte.

Il novellato art. 8 dispone che “al primo incontro e agli incontri successivi fino al termine della procedura le parti devono partecipare con l’assistenza dell’Avvocato. Nello stesso incontro il mediatore invita le parti e i loro Avvocati ad esprimersi sulla possibilità di iniziare la procedura di mediazione, nel caso positivo, procede con lo svolgimento”.

Ma vi è più. Ai sensi dell’art. 12, il verbale di accordo deve essere sottoscritto anche dagli Avvocati. In tale caso, ricorrendone i presupposti, l’accordo avrà efficacia di titolo esecutivo.

La questione che si pone ora è quella di verificare la necessaria contestuale presenza in mediazione, come sembra evidenziare il dato letterale della norma, sia del legale che della parte personalmente.

Mentre per la co-presenza sia del legale che della parte non si pone il problema della procura essendo l’Avvocato chiamato a prestare attività di “assistenza” diverso è il caso della mancanza della parte. In tale ultima circostanza, poiché nulla vieta alla parte di farsi rappresentare dallo stesso legale, a quest’ultimo deve preventivamente essere conferita una apposita procura speciale da cui si possa evincere la concessione di un potere di rappresentanza sostanziale.

Ciò posto, considerato che ogni organismo è titolare di un proprio regolamento è comunque opportuno di volta in volta leggerne il contenuto al fine di verificare le concrete modalità di partecipazione delegata al procedimento di mediazione.